Líderes vecinales de San Diego están presionando a las autoridades municipales para que eliminen radicalmente un controvertido incentivo para apartamentos en patios traseros que, según muchos, daña el carácter de la comunidad.
El Comité de Planificadores Comunitarios, una coalición de grupos vecinales de toda la ciudad, votó 21 a 2 la semana pasada para limitar el número de apartamentos en patios traseros por lote, endurecer los límites de altura e implementar otros cambios.
La larga lista de cambios propuestos recibió el apoyo de líderes electos en vecindarios desde Ocean Beach hasta Scripps Ranch y Encanto, lo que subraya la impopularidad del incentivo para apartamentos en patios traseros en toda la ciudad.
La propuesta se presenta antes de la reunión de la Comisión de Planificación de San Diego del jueves, donde el alcalde Todd Gloria tiene previsto proponer una reducción más moderada del incentivo para apartamentos en patios traseros de la ciudad.
Gloria aceptó realizar cambios después de que el Ayuntamiento amenazara con eliminar el incentivo por completo en febrero, y luego votó 6 a 3 en marzo para eliminar el programa en algunos barrios de viviendas unifamiliares, dependiendo de la zonificación.
Si bien muchos líderes del vecindario están contentos de que Gloria esté dispuesta a revertir el incentivo, también han expresado su frustración porque el proceso no ha incluido a sus grupos de planificación comunitaria.
Así pues, el C, organización coordinadora de estos grupos, formó un subcomité especial que se reunió durante ocho horas en tres sesiones y elaboró una propuesta de reforma integral.
El eje central de la propuesta es establecer un número máximo por lote de apartamentos en patio trasero, que los funcionarios municipales denominan unidades de vivienda rias o ADU.
El incentivo para ADU de la ciudad, el más agresivo del estado, va más allá de lo permitido por la ley estatal al permitir que los propietarios construyan un número potencialmente ilimitado de estas unidades.
Por cada ADU que un propietario esté dispuesto a construir, con restricciones de escritura para inquilinos de ingresos bajos o moderados, puede construir una ADU adicional y cobrar una renta a precio de mercado.
La única limitación significativa es que los propietarios no pueden exceder la superficie máxima permitida por acre (denominada ratio de superficie construida) para la zona en cuestión. Y, en general, el incentivo se aplica solo a propiedades dentro de un radio de 1 milla de una ruta de transporte público existente o futura.
La propuesta del C limitaría cada lote a un máximo de una ADU adicional, basándose en la idea de que cada lote no podría tener más de cuatro unidades de vivienda: la casa principal, una ADU con restricciones de renta, una ADU anexa y una ADU adicional.
“El C ha presentado una propuesta de ‘4 significa 4’”, declaró la presidenta del , Andrea Schlageter, en una carta al Ayuntamiento.
Argumentó que el máximo propuesto es la manera más sencilla para que la ciudad cumpla con la ley estatal, a la vez que aclara a los residentes y promotores inmobiliarios los límites de densidad en zonas residenciales unifamiliares.
El C eligió cuatro como máximo por varias razones. Entre ellas: la ley federal de vivienda utiliza cuatro unidades como límite entre viviendas unifamiliares y multifamiliares, y la ciudad utiliza cuatro unidades para determinar si una propiedad cumple los requisitos para la recogida gratuita de basura como lote unifamiliar.
La propuesta del comité también limitaría la altura de las ADU independientes a 4,8 metros o 5,4 metros, una altura mucho menor que la normativa vigente en la ciudad, que permite que tengan 9 metros.
David Moty, quien lidera el grupo de planificación comunitaria de Kensington y Talmadge, afirmó que la altura de algunas ADU ha sido clave en el deterioro del carácter comunitario.
“Las ADU siempre se han vendido como el pequeño y encantador apartamento para la abuela o el bungalow en el patio trasero: todas esas hermosas imágenes de cosas con las que sabemos que podemos vivir porque son bajas”, declaró Moty al C el martes antes de su votación.
Basándose en las mismas preocupaciones, la propuesta del C también limitaría todas las ADU a dos plantas.
El C también quiere que las normas para las ADU adicionales sean uniformes en toda la ciudad, eliminando así la situación actual, donde las propiedades cercanas al transporte público o en zonas de altos ingresos pueden optar a incentivos más agresivos.
“Estamos todos juntos en esto”, dijo Moty, quien lideró el subcomité que elaboró el paquete de cambios propuestos.
Quienes apoyan el programa de ADU adicionales afirman que está ayudando a resolver la crisis de vivienda de la ciudad al crear unidades de vivienda más económicas en barrios consolidados con mucha mayor rapidez de la que le tomaría a un promotor encontrar terrenos para un complejo de apartamentos.
También afirman que restringir las ADU adicionales a propiedades cercanas a líneas de autobús o tranvía tiene sentido debido a la preocupación por el aparcamiento y porque en esos barrios las personas sin coche pueden desplazarse en transporte público.
“El programa de ADU adicionales se centra en cómo podemos añadir más viviendas asequibles en zonas urbanas donde ya contamos con infraestructura”, dijo Saad Asad, del partido Demócrata YIMBY del Condado de San Diego.
Vecinos por un San Diego Mejor, un grupo vocal que generalmente apoya a los propietarios de viviendas unifamiliares y se opone a la construcción de viviendas de alta densidad en los barrios, ha respaldado los cambios del C, incluyendo la idea de que las normas sean uniformes en toda la ciudad.
“Tiene sentido tener un conjunto de normas uniforme en toda la ciudad”, afirmó Geoff Hueter, líder del grupo.
La propuesta del C también introduciría cambios fundamentales en las políticas para las Unidades de Vivienda istrativa (UAD) con alquiler restringido que los propietarios deben construir para poder optar a las UAD adicionales.
Las normas municipales exigen ahora que las rentas bajas se mantengan durante 15 años, pero el C quiere aumentar ese plazo a 55 años, el estándar para la mayoría de las demás viviendas con alquiler restringido de la ciudad.
“Es preocupante que las restricciones de escritura para las UAD adicionales no sean las mismas que para otras viviendas con alquiler restringido”, declaró Schlageter.
Además, el C quiere modificar los requisitos de elegibilidad en función de los ingresos. Según su propuesta, los propietarios de viviendas en zonas de altos recursos tendrían que alquilar a personas con ingresos particularmente bajos, mientras que los propietarios de viviendas en zonas de bajos recursos podrían alquilar a personas con mayores ingresos.
El objetivo, según Moty, es brindar a las personas de bajos ingresos más oportunidades de vivir en zonas de altos recursos, que la ciudad define como zonas con buenos empleos y oportunidades educativas.
Schlageter afirmó que este cambio se ajustaría a la prioridad principal del Ayuntamiento: hacer que San Diego sea más asequible fomentando más viviendas subsidiadas con alquiler restringido para residentes de bajos ingresos.
“Considerando que todos los del consejo coinciden en que la ciudad atraviesa una crisis de vivienda, en particular una crisis de vivienda para personas de bajos ingresos y de clase media-baja, es necesario hacer más para subsanar esta deficiencia”, declaró en su carta.
El C también exige prohibiciones más estrictas contra el uso de lotes con Unidades de Vivienda istrativa (ADU) como alquileres vacacionales a corto plazo. Las normas municipales ya prohíben el uso de ADU como alquileres vacacionales, pero los propietarios pueden construir una ADU, mudarse a ella y luego convertir la vivienda principal en alquiler vacacional. “Si buscamos resolver la crisis de vivienda, las ADU adicionales deberían destinarse a la vivienda”, dijo Moty.
El C también respalda algunas de las propuestas de Gloria, incluyendo los planes para comenzar a exigir plazas de aparcamiento para las nuevas ADU adicionales que se encuentren a menos de una milla de las rutas de transporte público existentes o futuras. Sin embargo, el C desea que la ciudad reduzca la distancia a media milla.
Schlageter planea presentar la propuesta del C a la Comisión de Planificación el jueves, después de que la directora de planificación urbana, Heidi Vonblum, presente las actualizaciones menos agresivas propuestas por Gloria.
“Los del C esperan con interés el sólido debate que surgirá con las discusiones públicas”, declaró Schlageter en su carta.
Gloria declaró el mes pasado, al anunciar los cambios propuestos, que agradece las aportaciones del público sobre los cambios al incentivo de las ADU.
“La opinión pública es clave en este proceso”, afirmó el alcalde.
Sin embargo, la descripción de Gloria minimiza la impopularidad del programa.
“El programa continuará su éxito en la expansión de las opciones de vivienda asequible, garantizando al mismo tiempo que los proyectos sean acordes con la escala y el carácter de los barrios de San Diego”, afirmó.
Si bien afirmó que “las reformas abordan las preocupaciones de la comunidad relacionadas con los impactos imprevistos del programa de ADU”, el alcalde describió los cambios como un trámite burocrático típico en lugar de una respuesta a la protesta pública.
“La ciudad supervisa periódicamente sus programas de vivienda para garantizar que logren los resultados deseados y, a menudo, realiza ajustes en función de los comentarios de la comunidad y los constructores”, afirmó.
Si bien el C desea que Gloria vaya mucho más allá, el grupo generalmente coincide con muchos de los cambios propuestos.
Estos incluyen comenzar a exigir a los propietarios que construyan unidades de vivienda adicionales (ADU) el pago de tarifas por la infraestructura y los servicios comunitarios necesarios.
Gloria también propone aumentar las restricciones sobre la proximidad a los límites de propiedad para la construcción de ADU adicionales y las multas para los propietarios que infrinjan las restricciones en las escrituras que limitan el alquiler que pueden cobrar.
El alcalde también quiere exigir rutas de evacuación adecuadas para las ADU adicionales, algunas de las cuales se construyen sobre cañones, y prohibir las ADU en zonas con un riesgo de incendio muy alto.
Vonblum, directora de planificación, afirmó que corregir el incentivo es una prioridad.
“Es fundamental garantizar que el Programa de Bonificación de Densidad de ADU continúe brindando más opciones de vivienda a personas con ingresos moderados y bajos”, concluyó. Sin embargo, esto debe lograrse de una manera que se adapte a nuestras comunidades existentes. Esperamos trabajar con el público para lograrlo.
La reunión de la Comisión de Planificación del jueves está programada para las 9:00 a. m. Los cambios propuestos se presentarán al Comité de Uso del Suelo y Vivienda del consejo y posteriormente al pleno del consejo para su aprobación este verano.
Original Story
Neighborhood groups hate San Diego’s bonus ADU program. Here’s how they want to fix it.
