Los planes de un desarrollador local para transformar un importante sitio en el centro de la ciudad, originalmente destinado para un hotel de lujo, en cientos de unidades de viviendas asequibles se han venido abajo después de que la ciudad de San Diego interrumpiera las negociaciones para desarrollar el terreno de propiedad municipal.
La decisión tomada el mes pasado de abandonar el ambicioso proyecto de Chelsea Investment Corp. llega dos años después de que la ciudad terminara un acuerdo de largo plazo con el desarrollador de San Diego Cisterra para construir oficinas, viviendas, una tienda gourmet y un hotel Ritz-Carlton de cinco estrellas en el terreno ubicado en la Avenida Séptima y la Calle Market.
“Es lamentable que nos enfrentemos a la difícil decisión de terminar todas las negociaciones en este momento para la disposición y desarrollo de la propiedad de Séptima y Market, pero esperamos futuras oportunidades para asociarnos y ayudar a satisfacer las necesidades de vivienda de San Diego”, escribió la directora de Desarrollo Económico, Christina Bibler, en una carta enviada el mes pasado a Chelsea.
Los funcionarios de la ciudad habían estado negociando durante más de un año sobre una propuesta para construir más de 400 unidades de vivienda de bajos ingresos en el sitio de East Village
Bibler señaló que la decisión surgió de un acuerdo mutuo de que el proyecto tal como estaba concebido no sería financieramente viable. Entre las razones citadas se encuentran la “escasez de fondos para viviendas multifamiliares asequibles” y las condiciones de pago de la ciudad para el terreno, que en algún momento fue valorado en 20 millones de dólares.
Por mucho que la ciudad habría querido ver viviendas de bajo costo en el sitio, el terreno es un activo demasiado valioso como para hacer concesiones en el precio, dijo esta semana la portavoz del alcalde Todd Gloria, Rachel Laing.
“No fue una decisión controvertida”, dijo Laing sobre la interrupción del proyecto. “Exigimos un valor justo de mercado para el terreno, y eso no iba a ser posible bajo las condiciones actuales. Dijeron que no podrían hacer que funcionara y no estamos en posición de regalar terrenos.”
La ciudad se había vuelto a Chelsea después de años de retrasos por parte de Cisterra, que, según los funcionarios, no cumplió con sus obligaciones en un proyecto que data de 2016.
Una vez que el proyecto de Cisterra quedó descartado, el desarrollo futuro del terreno de la ciudad quedó sujeto a una ley estatal conocida como la Surplus Land Act, diseñada para fomentar la construcción de viviendas asequibles para hogares de bajos ingresos cuando las jurisdicciones locales disponen de propiedades de propiedad gubernamental. Al menos el 25% de la vivienda debe reservarse como asequible, un requisito que probablemente disuadió a muchos desarrolladores potenciales de presentar propuestas para el sitio en el centro.
Dado el entorno desafiante actual para financiar desarrollos de viviendas de bajos ingresos y la demanda de la ciudad de que Chelsea pagara el valor justo de mercado por el terreno, Chelsea no tuvo más opción que finalmente retirarse, dijo el director ejecutivo de la firma, Charles Schmid.
“Cuando primero aplicamos, el entorno financiero era más favorable”, dijo Schmid. “Además, las tasas de interés no bajaron tanto como se pensaba. Así que simplemente no hay suficiente dinero en el ciclo actual para reunir suficientes fuentes que usaríamos para generar lo que la ciudad necesita para ese sitio. Es lamentable, pero es la situación que nos ha tocado.”
Ahora que el proyecto ha fracasado, la ciudad planea hacer una pausa en la búsqueda de un nuevo plan de reurbanización, dijo Laing. Mientras tanto, los funcionarios de la ciudad se pondrán en o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California para informarle que la ciudad ha cumplido con sus obligaciones bajo la Surplus Land Act pero no ha podido concretar un proyecto viable. Incluso sin las restricciones impuestas por la ley estatal, al menos el 15% de cualquier vivienda en el sitio de Séptima y Market tendría que estar destinada a hogares de bajos ingresos.
San Diego se enfrentó a desafíos similares hace un par de años cuando intentó atraer desarrolladores para transformar su bienes raíces en el Centro Cívico dentro de los límites de la Surplus Land Act.
“Ahora iremos a HCD y nos aseguraremos de que crean que cumplimos con la Surplus Land Act,” dijo Laing sobre el sitio de Séptima y Market. “Una vez que digan que sí, que esto cumple con los requisitos, podemos lanzar una RFP (solicitud de propuestas), pero vamos a esperar hasta que las condiciones del mercado mejoren un poco.”
Esa es una jugada prudente, dice el analista inmobiliario Gary London, quien desde el principio expresó dudas sobre las perspectivas de la ciudad para avanzar con un desarrollo centrado principalmente en viviendas por debajo del precio de mercado. Aún cree que la ciudad habría estado mejor si se hubiera mantenido con el proyecto de Cisterra, que consideraba que tenía una mezcla ganadora de usos.
“En última instancia, la mejor solución para el sitio es algo más parecido a lo que había propuesto el desarrollador anterior, con un ancla hotelera, residencias a precio de mercado y algo de comercial en la planta baja”, dijo London. “El problema en este momento es que los mercados financieros en general están en un periodo de incertidumbre y el dinero es caro y escaso. La estrategia prudente ahora es mantener la propiedad por un par de años y no tener prisa.”
Mientras que la propuesta original de Chelsea contemplaba exclusivamente unidades de vivienda de bajos ingresos que abarcarían tres edificios de ocho pisos, el desarrollador finalmente exploró la posibilidad de agregar algunos usos comerciales que pudieran mejorar la rentabilidad del proyecto, dijo Schmid, pero sin éxito.
“Miramos comercio minorista, hospitalidad, y hablamos con algunos desarrolladores de viviendas a precio de mercado, pero no pudimos encontrar ninguna combinación de esos usos que funcionara en este momento,” dijo Schmid. “Hubo poco interés.”
Original Story
Affordable housing plans for San Diego’s former Ritz-Carlton site collapse
